Ein in gesellschaftsrechtlicher Form geführter Immobilienfonds, der nicht unter das KAGG fällt, ist in der Regel KG. Komplementäre bei der Fonds-KG sind entweder eine oder mehrere natürliche Personen, eine Juristische Person oder eine natürliche und Juristische Person, die zu Kapitaleinlagen weder berechtigt noch verpflichtet sind.Anteilseigner, denen Immobilienzertifikate über ihren Anteil am Kommanditkapital ausgehändigt werden, haben die Funktion von Treugebern. Gegenstand der fondsgebundenen Grundstücks-KG sind Erwerb, Bebauung und Verwaltung von Grundstücken. Solche Fonds werden stets nur für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe aufgelegt. Durch Aufnahme hohen Fremdkapitals und Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen auf das gesamte Bauvolumen, die nur den Eigenkapitalgebern zugerechnet werden, ergibt sich die Rentabilität für den einzelnen Anleger, ohne Rückkaufverpflichtung.